Qui achète un appartement comme investissement finit tôt ou tard par se poser la même question : que rapporte mon investissement ?

Le loyer mensuel donne déjà une première indication, mais il ne raconte pas toute l’histoire. Pour évaluer correctement un bien immobilier, il est important de savoir comment le rendement se calcule et quels coûts entrent en ligne de compte.

Nous vous l'expliquons simplement.

Qu’est-ce que le rendement locatif ?

Le rendement locatif indique combien de revenus locatifs une maison ou un appartement génère par rapport au montant investi.

On regarde généralement d’abord le rendement locatif brut.

Le calcul simple est le suivant :
revenus locatifs annuels ÷ prix d’achat × 100

Un exemple

Vous achetez un appartement pour 300 000 € et vous le louez 1 100 € par mois.

Les revenus locatifs annuels s’élèvent alors à :

12 × 1 100 € = 13 200 €

Dans cet exemple simplifié, le rendement locatif brut s’élève à :

13 200 € ÷ 300 000 € × 100 = 4,4 %

.

Ce pourcentage permet de comparer plus facilement différentes possibilités d’investissement.
Mais ce n'est pas tout.

Rendement brut n’est pas rendement net

Un rendement brut ne tient pas compte des coûts liés à un bien immobilier.

C’est précisément pour cela qu’il est important de ne pas se focaliser sur un seul pourcentage.

Pensez par exemple :

  • aux frais d’achat
  • aux frais de financement
  • au précompte immobilier
  • aux assurances
  • aux charges communes à charge du propriétaire
  • à l’entretien et aux réparations
  • à une éventuelle gestion locative ou immobilière
  • aux périodes durant lesquelles l’appartement n’est pas loué

Ce n’est qu’en intégrant ces éléments que vous obtenez une image plus réaliste du rendement de votre investissement.

Un loyer élevé ne signifie pas automatiquement un meilleur investissement

Deux appartements peuvent avoir le même prix d’achat et présenter pourtant un profil d’investissement très différent.

Un appartement qui, sur papier, rapporte un loyer plus élevé peut par exemple aussi avoir des charges communes plus élevées ou être plus difficile à louer.

À l’inverse, un appartement économe en énergie et bien situé peut s’avérer attractif grâce à un large marché locatif et à des besoins d’entretien limités.

Le rendement ne se résume donc pas à « combien de loyer vais-je percevoir ? », mais concerne aussi « quels coûts et quels risques y a-t-il en contrepartie ? »

Et la plus-value potentielle ?

Investir dans la brique offre toujours une valeur à long terme qui, aujourd’hui, évolue presque toujours positivement.

Une plus-value future n’est évidemment jamais garantie. La localisation, la qualité de vie, la performance énergétique, l’offre et la demande ainsi que le marché immobilier en général jouent un rôle déterminant.

C’est pourquoi So Real regarde plus loin que le bâtiment lui-même lors du développement de ses projets. L’environnement, la mobilité, les commodités et l’attractivité future d’un emplacement sont également pris en compte.

Un appartement ne doit pas seulement être intéressant aujourd’hui. Il doit aussi constituer une valeur sûre pour demain.

Mieux vaut donc comparer sur la base de l’ensemble du tableau.

Pourquoi le neuf peut être intéressant dans ce calcul

Dans le neuf, certains coûts sont plus prévisibles.

Le logement répond aux normes récentes de construction et d’énergie, de grandes rénovations ne sont normalement pas nécessaires et les techniques modernes peuvent rendre l’appartement attractif pour les locataires.

Cela ne signifie pas pour autant que chaque logement neuf est automatiquement un bon investissement. Ici aussi, la localisation, le prix d’achat et le potentiel locatif restent essentiels.

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